Od 1. ledna 2025 platí nový zákon o veřejných dražbách. Přináší zásadní změnu: řada postupů, které se dříve označovaly jako „aukce“, „soutěž o nejvyšší nabídku“ nebo „elektronické podání nabídek“, může dnes spadat pod režim veřejné dražby.
Pro obce, města i vlastníky nemovitostí to znamená, že při prodeji majetku nestačí jen vybrat nejvyšší nabídku. Důležité je také zvolit správný právní postup.
O co vlastně jde?
V praxi se dlouhé roky používaly dva podobné, ale právně odlišné postupy.
Na jedné straně stály veřejné dražby podle zvláštního zákona. Ty měly jasná pravidla, ale byly často administrativně náročné.
Na druhé straně se rozšířily takzvané aukce podle občanského zákoníku. Ty byly pružnější, jednodušší a běžně se používaly například při prodeji nemovitostí, kdy více zájemců soutěžilo o nejvyšší cenu.
Problém byl v tom, že tyto „aukce“ neměly vlastní podrobnou právní úpravu. Občanský zákoník pouze říkal, že při dražbě je smlouva uzavřena příklepem. Neřešil ale dostatečně pravidla účasti, licitaci, odpovědnost dražebníka, ochranu účastníků ani procesní jistotu celého postupu.
Nový zákon se tuto dvojkolejnost snaží odstranit. Pokud určitý prodej naplní znaky veřejné dražby, měl by se řídit zákonem o veřejných dražbách bez ohledu na to, jak jej pořadatel nazve.
Co říká zákon nebo soudy?
Nový zákon o veřejných dražbách definuje veřejnou dražbu poměrně široce.
Zjednodušeně řečeno půjde o veřejnou dražbu tehdy, když se dražebník obrací na předem neurčený okruh osob, vyzývá je k podávání nabídek a cílem je uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě s tím, kdo podá nejlepší nabídku.
Rozhodující tedy není název procesu. Nezáleží na tom, zda se postup označí jako aukce, výběrové řízení, elektronická soutěž, licitace nebo prodej nejvyšší nabídce. Podstatný je skutečný obsah.
Typicky může jít o situaci, kdy obec zveřejní záměr prodat pozemek a umožní širokému okruhu zájemců soutěžit o nejvyšší cenu. Pokud je výsledkem výběr kupujícího podle nejlepší nabídky, je třeba velmi pečlivě posoudit, zda nejde právě o veřejnou dražbu.
Důležité je i to, že nový zákon reaguje na dřívější nejasnosti. Podle odborného výkladu i dřívější judikatury nebylo možné pořádat veřejné dražby v čistě „soukromém“ režimu bez zvláštní právní úpravy. Nová právní úprava tento směr potvrzuje a sjednocuje pravidla pod jeden zákon.
Praktický příklad
Představme si menší město, které chce prodat stavební pozemek.
Zastupitelstvo schválí záměr prodeje a město zveřejní informaci na úřední desce, webu a realitních portálech. V oznámení uvede, že pozemek získá ten, kdo nabídne nejvyšší cenu. Zájemci se musí registrovat, složit jistotu a následně v elektronickém systému přihazují.
Město tento postup nazve například „elektronická aukce“ nebo „soutěž o nejvyšší nabídku“.
Podle nové právní úpravy ale samotný název nerozhoduje. Pokud se město obrací na neurčitý okruh osob a vybírá kupujícího podle nejlepší nabídky, jde o veřejnou dražbu. V takovém případě je nutné postupovat podle zákona o veřejných dražbách.
Pro obec to není jen formální otázka. Správný postup chrání obec před výtkami, že prodala majetek netransparentně, pod cenou nebo v rozporu se zákonem. Zároveň chrání vydražitele, protože výsledek dražby má jasný právní rámec.
Na co si dát pozor
1. Snaha obejít zákon změnou názvu
Pokud proces fakticky funguje jako dražba, nepomůže jej označit jinak.
2. Umělé omezení okruhu účastníků
To, že se zájemci musí registrovat, doložit totožnost nebo se zúčastnit prohlídky, samo o sobě neznamená, že nejde o veřejnou dražbu. Pokud se mohl přihlásit v zásadě kdokoliv z veřejnosti, bude se zpravidla jednat o předem neurčený okruh osob.
3. Obálková metoda
U ní zájemci nepřihazují průběžně, ale podají jednu konečnou nabídku. V odborné veřejnosti zatím nepanuje úplná shoda, zda každá obálková metoda spadá pod zákon o veřejných dražbách. Pokud je však jediným kritériem nejvyšší kupní cena, existují silné argumenty, že i takový postup je považován za veřejnou dražbou. Obce by proto měly být v těchto případech obezřetné.
4. Nedodržení pravidel zákona o obcích
U nemovitého majetku musí obec zpravidla předem zveřejnit záměr, schválit příslušné právní jednání správním orgánem a dbát na to, aby byl celý postup doložitelný. Nesplnění některých procedurálních požadavků může vést až k neplatnosti právního jednání.
5. Podcenění dražebních listin
Dražební vyhláška, podmínky účasti, pravidla složení jistoty, identifikace účastníků, popis předmětu dražby a následné potvrzení o uzavření smlouvy příklepem musí být připraveny přesně. Chyby v dokumentaci mohou vyvolat spory nebo zpochybnit výsledek.
Co z toho plyne pro praxi
Pro obce a města je veřejná dražba po nové právní úpravě praktickým nástrojem pro transparentní zpeněžení majetku.
Umožňuje otevřenou soutěž, vytváří tlak na dosažení tržní ceny a zároveň poskytuje jasný procesní rámec. To je důležité zejména tam, kde obec nakládá s hodnotným majetkem a musí být schopna zpětně obhájit, proč zvolila konkrétní způsob prodeje a proč byl výsledek pro obec výhodný.
Obce by si měly předem vyjasnit několik základních otázek:
Pokud odpovědi směřují k tomu, že jde o veřejnou soutěž o koupi majetku, je namístě vážně uvažovat o veřejné dražbě podle zákona č. 250/2023 Sb.
Závěr
Nový zákon o veřejných dražbách ukončuje dobu, kdy se obdobné prodejní postupy mohly volně označovat jako „aukce“ a pořádat mimo jasný právní režim. Pro obce to znamená větší odpovědnost při volbě způsobu prodeje, ale zároveň i větší právní jistotu.
Veřejná dražba není jen formální právní postup. Při správném nastavení může být férovým a transparentním nástrojem, jak prodat obecní majetek za tržních podmínek, chránit veřejný zájem a snížit riziko budoucích sporů.
U majetkových transakcí veřejnoprávních subjektů proto platí jednoduché pravidlo: nejde jen o to, kdo nabídne nejvíce. Stejně důležité je, aby cesta k výsledku byla právně správná, transparentní a obhajitelná.