Nemovitost veřejně nabízená k prodeji. Jistota. Nejnižší podání. Minimální příhoz. Elektronické přihazování. Nejvyšší nabídka. A přesto podle organizátora nejde o veřejnou dražbu.
Před několika dny se ke mně dostal zajímavý případ.
Na podmínky prodeje nemovitosti mě upozornil finanční poradce, na kterého se obrátil jeho klient. Mechanismus prodeje mu vzhledem k nové právní úpravě veřejných dražeb připadal neobvyklý, a proto mě požádal o pohled z dražební praxe.
Dostal jsem k dispozici vyhlášku pro konkrétní elektronickou „licitaci“ a rozsáhlé obchodní podmínky jejího organizátora.
Nemovitost byla současně veřejně nabízena na realitním portálu. Do následné elektronické licitace se mohl přihlásit kdokoliv, kdo splnil stanovené podmínky a složil požadovanou jistotu.
Dokumentaci jsem proto prošel podrobněji.
A narazil na poměrně zásadní otázku:
Není tato „licitace“ ve skutečnosti veřejnou dražbou podle zákona č. 250/2023 Sb.?
Organizátor říká: o veřejnou dražbu nejde
Obchodní podmínky jsou v tomto ohledu poměrně jednoznačné.
Organizátor v nich výslovně deklaruje, že použití pojmů „vyhláška“ a „licitace“ představuje pouze pojmenování prostředí pro zvláštní způsob uzavření smlouvy podle § 1770 občanského zákoníku a nemá zakládat práva a povinnosti podle zákona o veřejných dražbách.
Jinými slovy: podle obchodních podmínek nejde o veřejnou dražbu podle zákona č. 250/2023 Sb.
To je jasně deklarované stanovisko.
Otázkou ale je, zda o právní povaze procesu rozhoduje jeho označení v obchodních podmínkách – nebo způsob, jakým skutečně funguje.
Jak má „licitace“ skutečně probíhat?
Když jsem se místo názvu procesu zaměřil na jeho mechanismus, dostal jsem následující obrázek.
Nemovitost je veřejně nabízena. Zájemce se musí registrovat do elektronického systému, připojit se ke konkrétní licitaci a složit peněžní jistotu.
Pro licitaci je stanoveno nejnižší podání a minimální příhoz.
Po jejím zahájení činí jednotliví zájemci nabídky kupní ceny prostřednictvím elektronických příhozů. Podle obchodních podmínek představuje příhoz zájemce nabídku kupní ceny, za kterou chce nemovitost koupit.
Účastník současně vidí, zda nejvyšší nabídku učinil on, nebo jiný účastník. Pokud někdo přihodí krátce před plánovaným koncem, doba licitace se automaticky prodlužuje.
Mechanismus tedy lze zjednodušeně popsat takto:
- veřejná nabídka nemovitosti
- registrace zájemců
- složení peněžní jistoty
- nejnižší podání
- elektronické příhozy
- minimální příhoz
- vzájemná cenová soutěž
- nejvyšší nabídka
A právě tady začíná být deklarace, že celý proces stojí mimo zákon o veřejných dražbách, zajímavá.
Co říká nový zákon o veřejných dražbách?
Od 1. ledna 2025 platí zákon č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách.
Jeho § 1 odst. 2 definuje veřejnou dražbu jako dražbu, při které se dražebník obrací na předem neurčený okruh osob na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek za účelem uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě s osobou, která za stanovených podmínek podá nejlepší nabídku.
Zákon č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách
Položil jsem proto zákonnou definici vedle mechanismu popsaného v dokumentaci:
| Zákonný znak | Posuzovaný případ |
|---|---|
| Předem neurčený okruh osob | Nemovitost je veřejně nabízena a účast je otevřena zájemcům splňujícím stanovené podmínky |
| Výzva k podávání nabídek | Zájemci činí elektronické příhozy |
| Nejlepší nabídka | Účastníci prostřednictvím příhozů soutěží o nejvyšší nabídku |
| Účel – uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě | Účelem procesu je prodej nemovitosti |
Podobnost je podle mého názoru těžké přehlédnout.
Samotné porovnání s definicí v zákoně ale ještě nemusí být dostatečné. Zajímalo mě proto, zda zákonodárce při přijetí nové právní úpravy skutečně zamýšlel pod zákon zahrnout také různé „aukce“, „licitace“ a obdobné prodejní mechanismy provozované do té doby mimo zákon o veřejných dražbách.
A právě tady je velmi zajímavá důvodová zpráva.
Důvodová zpráva dává poměrně jasnou odpověď
Odůvodnění zákona se otázkou hranice veřejné dražby zabývá přímo.
MMR – Odůvodnění zákona o veřejných dražbách
Pro tento případ je zásadní zejména skutečnost, že podle důvodové zprávy není pro naplnění definice veřejné dražby rozhodující ani to, zda je nejlepší nabídce udělen příklep, ani zda je smlouva uzavřena okamžikem příklepu.
Rozhodující je naplnění definičních znaků veřejné dražby.
Odůvodnění následně uvádí velmi důležitý závěr:
„Jakmile jsou všechny výše uvedené znaky veřejné dražby v konkrétním případě naplněny, je povinností dražebníka postupovat při veřejné dražbě podle tohoto zákona.“
MMR – Odůvodnění zákona o veřejných dražbách
To je podle mě klíčová věta celého případu.
Naznačuje totiž, že nestačí vytvořit proces vykazující definiční znaky veřejné dražby a následně smluvně stanovit, že veřejnou dražbou není nebo že smlouva vznikne jiným mechanismem.
Rozhodující má být skutečná podstata procesu.
A právě okamžik uzavření smlouvy je v našem případě zajímavý
Podle dokumentace posuzované licitace její vítězství samo o sobě ještě nevede k uzavření kupní smlouvy.
Po skončení licitace následuje další proces.
Prodávající má stanovenou dobu na odsouhlasení vítězné nabídky a teprve následně má dojít k uzavření samostatné kupní smlouvy. Dokumentace současně stanoví samostatnou lhůtu pro její uzavření.
Jenže § 4 zákona č. 250/2023 Sb. pro veřejnou dražbu stanoví:
„Při veřejné dražbě je smlouva uzavřena příklepem. K odchylnému ujednání se nepřihlíží.“
Pokud by tedy posuzovaný proces naplňoval definici veřejné dražby, nejde jen o spor o jeho název.
Odlišně je postaven samotný okamžik vzniku smlouvy.
A právě ten patří mezi důvody, proč byla koncepce nového zákona změněna.
Proč zákonodárce systém změnil?
Na tento problém upozorňuje také odborný rozbor advokátní kanceláře ECOVIS Ježek.
ECOVIS Ježek – Nový zákon o veřejných dražbách a jeho dopad na online aukce
Autoři se zabývají právě dopadem nové právní úpravy na online aukce a poukazují na rozšíření definice veřejné dražby oproti předchozí právní úpravě.
Z jejich rozboru vyplývá, že význam může mít funkční podstata procesu, nikoliv jeho označení. Nová úprava tak může dopadat také na online aukční mechanismy, které byly dříve provozovány mimo zákon o veřejných dražbách.
Rozbor se v návaznosti na důvodovou zprávu věnuje také právní jistotě vítěze a nové konstrukci, podle které dochází při veřejné dražbě k uzavření smlouvy přímo příklepem.
Ministerstvo pro místní rozvoj přitom jednu z podstatných změn nové právní úpravy shrnuje velmi srozumitelně: nový zákon se vztahuje i na tzv. aukce, které byly do konce roku 2024 prováděny mimo režim tehdejšího zákona o veřejných dražbách.
MMR – Nový zákon o veřejných dražbách
Stejným směrem jde i odborný právní názor
Stejnou otázkou se podrobně zabývá také Mgr. Christian Grym, LL.M., v článku „Nový zákon o veřejných dražbách, aukce a obálkové metody“ publikovaném na ePravo.cz.
ePravo.cz – Nový zákon o veřejných dražbách, aukce a obálkové metody
Autor analyzuje mimo jiné tzv. soukromé aukce a jiné kvazidražební postupy provozované s odkazem na občanský zákoník.
Zajímavá je zejména legislativní historie.
Při přípravě nové úpravy totiž existovala možnost zachovat paralelně dva režimy – veřejnou dražbu podle zvláštního zákona a volnější aukční mechanismus podle občanského zákoníku.
Výsledná právní úprava však podle tohoto odborného názoru směřuje k podřazení těchto procesů zákonu o veřejných dražbách tam, kde naplní jeho definiční znaky.
Je samozřejmě důležité dodat, že jde o odborný právní názor, nikoliv soudní rozhodnutí o našem konkrétním případu.
Jeho argumentace je ale velmi dobře slučitelná s textem zákona, jeho odůvodněním i zveřejněným výkladem MMR.
Pak jsem v obchodních podmínkách našel ještě jednu věc
A ta je možná nejzajímavější částí celého případu.
Přihazovat může i samotný prodávající
Podmínky výslovně počítají nejen s příhozy zájemců, ale také s příhozem prodávajícího.
Podle dokumentace má příhoz zájemce představovat jeho nabídku kupní ceny.
Příhoz prodávajícího má naopak představovat vyjádření nesouhlasu prodávajícího s aktuálně nabízenou kupní cenou.
Pokud prodávající prostřednictvím vlastního příhozu učiní nejvyšší podání, dokumentace dále upravuje možnost následně akceptovat nejbližší nižší nabídku skutečného zájemce.
Jinými slovy:
Proti kupujícím může v průběhu cenové soutěže přihazovat také člověk, který předmět této soutěže prodává.
Netvrdím, že k tomu v tomto konkrétním případě skutečně dojde.
V době zpracování této případové studie licitace ještě neproběhla. Dokumentace však takový mechanismus výslovně umožňuje.
A pokud bychom tento proces posoudili jako veřejnou dražbu podle zákona č. 250/2023 Sb., vzniká další zásadní otázka.
Zákon upravuje osoby vyloučené z účasti ve veřejné dražbě a v § 12 odst. 1 písm. e) a f) mezi ně výslovně řadí také navrhovatele a vlastníka předmětu veřejné dražby.
Proto se nabízí velmi jednoduchá otázka:
Může v procesu vykazujícím znaky veřejné dražby cenu proti kupujícím navyšovat samotný prodávající?
Odpověď na tuto otázku nechávám na právním posouzení.
Z pohledu transparentnosti cenové soutěže je ale samotná existence takového mechanismu přinejmenším pozoruhodná.
Nejde jen o slovíčkaření
Mohlo by se zdát, že jde jen o akademickou debatu:
Dražba, aukce, licitace – není nakonec jedno, jak tomu říkáme?
Není.
Pokud proces naplňuje zákonnou definici veřejné dražby, zákon s tím spojuje konkrétní pravidla.
Týkají se mimo jiné postavení a povinností dražebníka, náležitostí dražební vyhlášky, zveřejnění v Centrální evidenci veřejných dražeb, průběhu elektronické dražby, nakládání s peněžními prostředky, osob oprávněných účastnit se dražby a samotného uzavření smlouvy příklepem.
Zákon č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách
MMR ostatně mezi přínosy nové právní úpravy uvádí také narovnání podnikatelského prostředí, protože nový zákon dopadá i na tzv. aukce dříve prováděné mimo režim zákona o veřejných dražbách.
MMR – Nový zákon o veřejných dražbách
Kontrolu dodržování pravidel provádění veřejných dražeb podle zákona vykonává Ministerstvo pro místní rozvoj (§ 59). Pokud zjistí trvající protiprávní stav, může dražebníkovi za podmínek § 60 uložit povinnost jej odstranit.
Zákon č. 250/2023 Sb. – kontrola podle § 59 a § 60
Proto není otázka právního režimu pouhou terminologickou debatou.
Co si z tohoto případu odnáším
Nejsem advokát a tento článek není právním stanoviskem.
Jsem dražebník a případ popisuji z pohledu své profesní praxe.
Při jeho zpracování jsem vedle samotné dokumentace prošel zákon č. 250/2023 Sb., jeho oficiální odůvodnění, materiály Ministerstva pro místní rozvoj a odborné rozbory publikované ECOVIS Ježek a na ePravo.cz.
A nenašel jsem přesvědčivý důvod, proč by popsaný mechanismus neměl naplňovat základní znaky veřejné dražby podle § 1 odst. 2 zákona č. 250/2023 Sb.
Naopak.
Nemovitost je veřejně nabízena. Okruh potenciálních účastníků není předem individuálně určen. Zájemci se registrují, skládají jistotu a prostřednictvím elektronických příhozů soutěží o nejlepší nabídku za účelem koupě nemovitosti.
Současně dokumentace výslovně deklaruje, že nejde o veřejnou dražbu, smlouva nemá vzniknout příklepem a obchodní podmínky dokonce umožňují, aby do cenové soutěže vlastním příhozem vstoupil prodávající.
Důvodová zpráva k novému zákonu přitom říká, že pokud jsou definiční znaky veřejné dražby naplněny, je povinností dražebníka podle tohoto zákona postupovat.
MMR – Odůvodnění zákona o veřejných dražbách
Proto považuji tento případ za velmi názorné upozornění na jednu z nejdůležitějších změn, které nový zákon přinesl:
Od 1. ledna 2025 nemusí být rozhodující, jak proces nazvete. Rozhodující je, jak skutečně funguje.
A napsat do obchodních podmínek, že proces veřejnou dražbou není, samo o sobě ještě neznamená, že jí skutečně není.
Poznámka k této případové studii
Případová studie vychází ze skutečného případu a z vyhlášky a obchodních podmínek poskytnutých potenciálním účastníkem elektronické licitace. Autor má dokumentaci popisovaného případu k dispozici.
Vzhledem k anonymizaci případu a respektování práv autorů původních dokumentů nejsou dokumenty ani jejich obrazové reprodukce zveřejněny. Záměrně nejsou uváděny ani konkrétní částky, místo, datum konání, identita organizátora, prodávajícího nebo nemovitosti ani jiné údaje umožňující jednoduchou identifikaci konkrétního případu.
Licitace v době zpracování této případové studie ještě neproběhla. Tam, kde článek popisuje možné jednání prodávajícího nebo organizátora, vychází výhradně z mechanismů upravených v předložené dokumentaci a netvrdí, že k jejich využití v konkrétním případě skutečně došlo.
Text představuje pohled autora z dražební praxe. Nejde o právní stanovisko ani poskytování právních služeb a článek nerozhoduje o zákonnosti postupu konkrétní osoby. Definitivní právní posouzení konkrétního případu náleží příslušným orgánům veřejné moci a soudům.